通过实例带你分析公有租赁房屋所涉法律问题！（内含公有住宅租赁房屋维权攻略哦）

北京、上海等地有一种特殊类型的房屋——公有住宅房屋。何为公有，即产权属于单位或者房屋管理部门，个人可以基于与单位的劳动关系或者符合租赁条件而以租赁的方式使用该房屋。基于租赁关系承租人需要支付一定的租金，租金往往比较低，一般情况下可以一直租住，在原承租人外迁或者死亡后还可以变更新的承租人，名义上虽为租赁关系，实则享有较大的权利，房改时承租人有权购买，成为房屋的所有权人，拆迁时也有权获得相应房屋拆迁补偿。

现挑选本律师执业过程中处理过的一起公有房屋案件，为大家分析公有房屋可能涉及到的法律问题。

  案例介绍：

孙家三兄妹是老北京人，以孙家老二的名义承租了位于北京市东城区苏州胡同一处三居室的公有房屋，由孙家三兄妹及家庭成员共同居住，每家居住一间卧室：1号房由老大一家人居住，2号房由老二居住，3号房由老三及女儿居住。2000年6月承租人老二在未告知其他家庭成员的前提下到北京市东城区房屋土地经营管理中心提出分户申请，最终将该套房屋变更成为两个公有住宅租赁合同，变更后承租人是老二和老三。多年后老大发现此事，为此提出异议，找到房屋管理中心要求恢复原有承租人，但管理中心认为这是孙氏兄妹家庭成员内部纠纷，与管理中心无关。孙氏老大在自行维权无果后，委托本人处理该案。经过研究，本律师为其进行了诉讼规划，逐一攻破层层障碍，最终解决了当事人的诉求，使其相关权益得到了合法维护。

律师攻略详解：

攻略一，向东城区某房屋土地管理中心和房管所提出撤销违法取得房屋承租人的租赁资格申请，目的是撤销违法承租人资格，诉前探底。

本人代理本案后，经过分析得出取胜的关键点在于是否能证明当年违法分户的事实，也就是老二在未经过老大同意的前提下违反程序规定擅自将其居住的房屋分户给老三，使老三成为1号房（老大实际居住）和3号房的承租人。经过调查取证发现，以现有的证据很难证明这一关键点，且分户证据根本没法从房管所及管理中心拿到。于是便展开第一攻略，向房屋土地管理中心和房管所提出撤销违法取得房屋承租人的租赁资格申请，一是获知相关单位的态度，二是了解其中的症结所在，三是可以通过非诉方式解决当事人诉求，节省诉讼成本，四是为后期提出行政诉讼设置路径。提出申请后我们收到了相关单位的回复，结论不出预想，没有得到支持，但是有了可以提行政诉讼的武器。

攻略二，向人民法院依法提出撤销相关回复的行政诉讼，取得相关证据。

东城区某房屋土地管理中心在接到我方要求撤销违法取得房屋承租人的租赁资格后，给予了不予撤销的回复，该回复是房屋土地管理中心对我方当事人作出的一项具体行政行为，对此我方有权依法提出行政复议或者行政诉讼。行政诉讼虽然难打，但本律师认为老百姓对自己的利益被侵害时要有维权的信心，要找到合法的途径，不要提前对行政诉讼进行屏蔽，在行政诉讼中行政机构、行政机关有义务举证证明自己是合法行政。本诉当中，我们更进一步获得了相关信息，取得了行政机构当年办理办户租赁的相关手续，为下一步提起民事诉讼做好的武器储备工作，因此行政诉讼结果的输赢对我们已无太大影响。

攻略三，向人民法院依法提起民事诉讼，确认分户的租赁合同无效。

当事人的权益在行政诉讼中显然是无法得到真正的解决，最后一步我们选择提起民事诉讼，要求确认出租人与承租人签定的某北京市公有住宅租赁合同无效。如果法院判决了合同无效，房屋租赁关系回到分户变更之前，原告一家的权益便可以得到彻底解决。律师主要观点之一，原告一家赖以实际居住的房屋应当得到法律保护，二被告在未经实际居住人同意的前提下，双方签订房屋租赁合同的行为严重的侵害了原告的实体权利，属于无权处分，二被告违反了北京市房地管理局关于启用《北京市公有住房合同》的通知中关于公房分户承租及《中华人民共和国合同法》的相关规定，双方签定的合同应属无效。此案历时2年的时间终于尘埃落定，我方大获全胜，当事人为此还亲笔书写表扬信至律所。

法律分析：

1. 原告孙氏老大一家是涉案房屋的实际居住人和所有权承租人。

案涉的整套公有房屋，由孙家三兄妹及家庭成员共同居住，每家居住一间卧室，其中被分户分租出去的涉案1号房由原告一家人居住，原告一家人才是涉案1号房的实际居住人和有权分户承租人，其家庭户口在此，老三仅实际居住3号房，无权居住或者承租1号房，原告一家所居住的房屋被错误分户到其他人的名下，其有权作为适格主体进行诉讼。

2. 东城区某房屋管理中心将3号房分户给老三，违反分户程序规定。

庭审中经法院查明，案涉房屋是分户租赁时，原承租人老二即未通知1号房实际居住人、也未征求其他家庭成员同意便独自一人向北京市东城区某房屋土地经营管理中心提出分户申请，产生了形式上以老三为合同主体的公有住宅租赁合同，实际上老三作为新的承租人其本人从未到场办理过承租公房的租赁手续，在办理新的分户过程中，房管所没有核实案涉整套房屋的实际人员和居住情况，也没有询问过1号房实际居住人的意见，更没有入户调查，没有原承租人、新承租人、实际居住人共同书写的申请书和签字，仅有原承租人一人提交的分户申请书，整个分户租赁程序严重违法。《北京市公有住宅租赁合同》中的部分条款及有关问题的说明第三条规定，“合同第七条中规定的有关问题，申请更改承租人姓名，有关当事人须写出书面申请，由甲方经办人签署意见报主管领导批准后，方可更名。”“七、合同中其他有关问题，（五）对承租人要求分户的，当事人双方（原承租人与新承租人）均须写出书面申请，申请人双方签字盖章，经甲方核查属实，现住房又能分开，无其他问题，经办人写出书面报告，主管领导批准后，方可办理。”

3. 分户租赁违反当事人自愿原则，原承租人属于无权处分行为，且侵害实际居住人对1号房的居住及承租权益，租赁合同无效。

本案当中，孙氏老大一家是案涉被分户租赁房的实际居住人，即有权使用权人，在未经本人知晓和同意下，他人擅自将其居住的房屋分户给别人，属于无权处分行为，当老大一家知情后的第一时间提出异议表示拒绝追认，租赁合同应当无效，完全符合《合同法》第五十一条的规定。另外，《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，孙氏老二与东城区房屋土地经营管理中心进行的公有住宅房屋分户租赁的行为严重违反了分户的法律规定，侵害了第三人即孙氏老大一家人的合法利益，合同应属无效。